01案件概述
2002年5月18日，高某某（乙方）与Q镇B村经济合作社（甲方）签订《坑地承包合同》，约定甲方将坑地10亩承包给高某某经营鱼塘。2010年9月1日，高某某（甲方）与杨某、袁某某（乙方）签订《土地承租协议》，约定乙方承租甲方十亩鱼坑地，如遇强制拆除，损失乙方自负，甲方按日退还租金。后袁某某向高某某出具借条，约定“今欠到高某某地租建筑材料款200000元。”2013年3月19日，高某某（甲方）与袁某、边某某（乙方）签订《土地租赁合同书》，约定甲方将涉案10亩、总面积6600平方米的土地租赁给乙方使用，应交村委会土地使用费由乙方交付，直到交付到遇国家建设征地土地或拆迁为止。乙方将在甲方提供的土地建设房屋厂房均由乙方使用与甲方无关，如遇国家建设征用土地被拆迁，涉及地上建筑物补偿款按总额20%补偿给甲方，剩余80%补偿款给乙方所有，涉及补偿给乙方的经营损失费与甲方无关。
2019年案涉租赁土地的地上物涉及拆除腾退，袁某(乙方)签订《拆除腾退补偿协议》，载明乙方在腾退范围内有建筑面积377739平方米，腾退补偿总价款4987580元，其中房屋腾退费1512163元、装修设备及附属物补偿费1397852元、搬迁补助费188870元、工程配合奖1888695元。关于涉案地上物建设、归属，高某某与袁某产生争议，后诉至法院。
一审法院认为，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，高某某从经济合作社租赁地用于建鱼塘，但其与袁某的土地租赁合同约定由袁某用于建设厂房，涉及改变土地性质，违反法律强制性规定，故双方签订的《土地租赁合同书》无效。
高某某为维护自身合法权益，委托律师李娜、樊厚坤向法院提起上诉，请求法院判令撤销一审判决。
某法院经审理判决：一、撤销B市D区人民法院作出的民事判决；二、袁某于本判决书生效后十日内给付高某某腾退补偿款共计1855689.9元；三、驳回高某某的其他上诉请求。
02本案依据的法律条款
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。
03法院判决
本案争议焦点有二，一是涉案房屋归属，二是拆除腾退款如何分割。
关于争议焦点一，根据高某某的陈述，三间彩钢房已被烧毁，仅凭现有的照片、航拍图，无法认定租赁土地交付时存有房屋；根据高某某提交的欠条，案外人已对租赁土地交付前的地租、建筑材料款出具欠付凭证；双方的土地租赁合同未明确记载交付前存有房屋。
关于争议焦点二，租赁合同主体间对拆除腾退款有约定的，依约定处理，没有约定，根据法律规定和案件实际情况处理。实践中，拆除腾退单位进行腾退补偿通常不审核房屋建设工程手续是否完备，也不考虑租赁合同的效力问题，且高某某与袁某间关于拆除腾退利益分割的约定系当事人的真实意思表示，故本案中土地租赁合同虽因违反法律规定而无效，但一定程度上合同约定可以作为拆除腾退利益分配的参考。
本案中，袁某对涉案地块建设房屋并进行装修，合同中关于地上建筑物补偿款的约定包括房屋腾退费、装修设备及附属物补偿费。据此，根据双方合同约定及腾退补偿项目和金额，应当认定腾退房屋腾退费1512163元、装修设备及附属物补偿费1307359元(扣除机井、围墙补偿)总额的20%归高某某所有。关于机井、围墙补偿，考虑到交付前有井、部分围墙，袁某租赁过程中有修缮维护，故应当根据双方合同无效过错、举证情况，酌定机井、围墙补偿由双方各占二分之一。
04本案代理律师建议
本案代理律师李娜、樊厚坤提醒大家：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。本案中，土地租赁合同虽因违反法律规定而无效，但一定程度上合同约定可以作为拆除腾退利益分配的参考。
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