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夫妻一方私自卖地卖房,买卖合同有没有效力呢

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  【案情介绍】

  原告莫某某与被告施某某于1983年5月28日登记结婚。2009年桂平市人民政府因扩建郁江东路需要征收拆迁原告与被告施某某共有的房屋,并决定补偿一块位于桂平市西山镇大起村西山镇教委办附近36米糖厂路,面积64.96平方米回建地(给原告莫某某、被告施某某。2010年8月2日,被告施某某与同村施生签订《回建地转让协议》,施生将西山镇教委办附近郁江东路因拆迁补偿所得的两块回建地共106.4平方米转让给被告施某某。2011年6月23日,被告施某(甲方)与被告张某某(乙方)签订《国有土地转让协议》,由甲方将上述原告莫某某与被告施某某因被拆迁补偿所得回建地面积64.96平方米和向施生购买其中一块回建地53.2平方米合计面积ll8.16平方米转让给乙方,上述双方约定转让的土地,转让方至今尚未取得出让土地使用权证书,直至起诉前也没有取得有批准权的人民政府同意转让。原告认为上述两块回建地是原告与被告施*忠婚后取得的夫妻共同共有财产。被告施某某未经原告同意私自处分重大夫妻共同共有财产的行为是无权处理行为。因此,原告向人民法院提起诉讼,并请依法判决确认两被告于2011年6月23日签订《国有土地转让协议》无效。而被告张某某辩诉本案不属人民法院受理民事诉讼的范围,应裁定驳回原告莫*珍的起诉。

  【分岐】

  1、本案是否属于人民法院受理民事诉讼的范围?

  2、被告施某某与被告张某某于2011年6月23日签订的《国有土地转让协议》是否合法有效?如无效,导致的损失应如何承担?

  【律师评析】

  第一、本案是否属于人民法院受理民事诉讼的范围?

  虽然被告施某某与被告张某某签订的《国有土地转让协议》约定转让的土地是尚未取得土地使用权证书的回建地,但约定转让标的是土地使用权,而本案双方当事人争议内容属于民事权益。故本案应属于民事案件纠纷,依法应属于人民法院受理民事诉讼的范围。因此,被告张某某认为本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围的主张,并没有法律依据。

  第二、被告施某某与被告张某某于2011年6月23日签订的《国有土地转让协议》是否合法有效及无效时导致的损失应如何承担?

  根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条:转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效的规定,转让方与受让方订立合同转让国有土地使用权的,转让方必须已取得出让土地使用权证书或者起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,才认定合同有效,否则合同无效。而本案中,补偿给原告莫某某与被告施某某的回建地和被告施某某向施生约定受让的回建地,因至今尚未取得土地使用权证书,而且双方约定转让的回建地,也未经有批准权的人民政府同意转让。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定:有违反法律、行政法规的强制性规定情形的合同无效。因此,被告施某某与被告张某某于2011年6月23日签订的《国有土地转让协议》是违反法律、行政法规的强制性规定的,应属于无效的国有土地使用权转让合同。所以,原告的诉讼请求依法有据,应予以支持。

  又根据合同法第五十六条规定:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”,及第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”,所以,被告施某某应将已收取的50万元土地转让款返还给被告张某某;由于被告施某某与被告张某某签订的《国有土地转让协议》是无效合同,不应适用双方约定的违约责任,而应根据过错责任,由过错方赔偿对方的损失。本案中,被告施某某与被告张某某明知转让的土地尚未取得土地使用权证书,仍然签订土地使用权转让合中。因此,双方都存在过错,但结合本案的实际情况,应由被告施某某赔偿已收取被告张某某的土地转让款50万元的利息损失,损失计算方法:以本金50万元,自2011年6月23日起至本判决确定的履行期限届满之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率计算。

  对原告莫某某应否承担本案民事责任问题,经过法院进行庭审调查质证和被告张某某答辩状的答辩意见,被告张某某已知道双方约定转让的土地属原告莫某某与被告施某某夫妻共有财产,但却只与被告施某某签订合同,而且被告张某某也不能向法庭提供原告莫某某知道或应当知道其与被告施某某签订合同之事实证据,再且原告莫某某对被告施某某与被告张某某签订的合同又不予以追认,故应认定原告莫某某在本案中不存在过错,依法不应承担本案的民事责任。