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划拨的土地可以转让吗?

征地拆迁 2021年11月19日

划拨的土地使用权通常是用于特定用途而且是无偿取得的,所以法律原则上禁止划拨的土地使用权转让、出租或抵押。但是,在满足了法定条件的前提下,划拨土地使用权也是可以转让的。

要转让划拨土地使用权,首先要符合三个前提条件:

(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

(二)领有国有土地使用证;

(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。其次要办理审批与出让程序。

审批与出让程序又分为两种情况:

(一)以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批;有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

(二)有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

在转让需经批准的情况下,如果转让方没有取得批准就转让土地的,转让合同有效吗?

由于房地产开发实践中经常发出“先斩后奏”行为,未经政府批准,未办理出让手续,转让人与受让人私下达成转让协议,受让方支付“转让费”进行房地产开发,之后因审批手续不能办理,或者拖欠转让费而诉至法院。相关司法解释为了减少无效合同的大量出现,促使土地资源的有效利用,采用合同效力补正制度,其第11条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。”

土地转让权